– CÓMO TE PROTEGEMOS
Los tres pilares de confianza
No es marketing: son tres mecanismos contractuales que
protegen tu capital en cualquier escenario del proyecto.
Rentabilidad
Independientemente de lo que ocurra con el proyecto, el contrato de Préstamo Participativo fija un retorno mínimo anual sobre el capital invertido.
Prórroga remunerada
Si el proyecto supera los 12 meses de plazo inicial, cada mes adicional genera un % mensual extra sobre tu capital.
Garantía real
El activo inmobiliario respalda directamente tu inversión.
La inversión inmobiliaria conlleva riesgos. Las condiciones específicas de cada proyecto se detallan en el contrato individual de Préstamo Participativo.
– EL PROCESO
Cuatro pasos, sin letra pequeña
Desde que solicitas acceso hasta que recibes tu capital con
intereses, el proceso es transparente y trazable en cada etapa.
– MEMBRESÍA
Elige tu nivel de acceso
La cuota de socio financia la operativa del club, no los retornos del proyecto.
Las condiciones económicas son idénticas para todos.
NIVEL BASE
Acceso estándar-
Catálogo completo de proyectos disponibles
-
Comunidad de inversores en WhatsApp
-
Contrato de Préstamo Participativo individual
-
Informe de cierre por proyecto con detalle fiscal
-
Soporte general
NIVEL ESTRATÉGICO
Acceso preferente-
Todo lo del Nivel Base
-
72 h de acceso preferente a nuevos proyectos
-
Soporte ampliado
-
Reportes ampliados
– EL EFECTO CLUB
Tu cuota debería costar cero
Estamos trabajando en estas opciones, próximamente podrás encontrar aquí toda la información.
Cuota inteligente
La cuota anual se reduce automáticamente en función del capital que tengas activo en proyectos del club. No hace falta solicitarlo.
Programa embajadores
Los mejores socios de Club 12 los traen otros socios satisfechos.
– PREGUNTAS FRECUENTES
Todo lo que necesitas saber
Si tienes más preguntas, estamos aquí para responderlas.
¿En qué consiste exactamente el préstamo participativo?
Un préstamo participativo es un instrumento financiero híbrido, a medio camino entre el capital social (acciones/participaciones) y el préstamo ordinario. Su característica principal es que el prestamista, además de cobrar un interés fijo, participa en los beneficios de la empresa financiada a través de un interés variable.
En España, su regulación fundamental se encuentra en el artículo 20 del Real Decreto-Ley 7/1996.
Aquí tienes los puntos clave para entender su funcionamiento y riesgos:
- Estructura de intereses
A diferencia de un préstamo bancario común, el participativo suele tener dos tramos:
- Interés fijo: Un porcentaje mínimo independiente de la marcha del negocio (opcional, pero habitual).
- Interés variable: Se determina en función de la evolución de la actividad de la empresa prestataria. El criterio para medir esa evolución suele ser el beneficio neto, pero también puede vincularse al volumen de negocio, patrimonio total o cualquier otro indicador acordado (art. 20.1.a RDL 7/1996).
- Prelación de créditos (Subordinación)
En caso de concurso de acreedores o liquidación de la empresa, el préstamo participativo se sitúa detrás de los acreedores comunes. Es decir, primero cobran los proveedores, trabajadores y bancos con préstamos ordinarios, y solo después el prestamista participativo. No obstante, se sitúa por delante de los socios o accionistas (art. 20.1.b).
- Consideración como «Patrimonio Neto»
Este es su uso más frecuente en el sector inmobiliario y empresarial:
- A efectos de reducción de capital y disolución de sociedades (por pérdidas que dejen el patrimonio neto por debajo de la mitad del capital social), el préstamo participativo computa como patrimonio neto (art. 20.1.d).
- Utilidad práctica: Permite a una empresa en dificultades evitar la quiebra técnica o la obligación legal de disolverse sin necesidad de que los socios inyecten capital de forma permanente.
- Amortización anticipada
La ley protege la solvencia de la empresa que recibe el dinero. Si el prestatario quiere devolver el préstamo antes de tiempo (amortización anticipada), solo podrá hacerlo si compensa esa salida de dinero con una ampliación de capital de la misma cuantía. De esta forma, se evita que la empresa se descapitalice en perjuicio de otros acreedores.
- Tratamiento Fiscal
Para la empresa que recibe el préstamo, los intereses (tanto el fijo como el variable) tienen la consideración de gasto deducible en el Impuesto sobre Sociedades, siempre que se cumplan los límites generales de deducibilidad de gastos financieros.
¿Cómo tributa esta inversión en mi declaración de la renta?
Para analizar la tributación de un préstamo participativo, debemos distinguir si quien invierte y recibe los intereses es una persona física o una sociedad, y también cómo afecta a la empresa que recibe el dinero (la prestataria).
Aquí tienes el desglose según el perfil del inversor:
- Si el inversor es una PERSONA FÍSICA (IRPF)
Los intereses (tanto el fijo como el variable) tributan como Rendimientos del Capital Mobiliario dentro de la Base Imponible del Ahorro.
- Tipos impositivos (Escala del Ahorro 2026):
- Hasta 6.000 €: 19%
- Entre 6.000 € y 50.000 €: 21%
- Entre 50.000 € y 200.000 €: 23%
- Entre 200.000 € y 300.000 €: 27%
- Más de 300.000 €: 28%
- Retenciones: La empresa que te paga los intereses te restará un 19% en concepto de retención a cuenta del IRPF.
- Pérdidas: Si el préstamo resulta fallido y no se recupera el capital, la pérdida se declara como una pérdida patrimonial en la base del ahorro, pudiendo compensarse con otras ganancias de la misma naturaleza.
- Si el inversor es una EMPRESA (Impuesto sobre Sociedades – IS)
Si una sociedad presta dinero a otra mediante un préstamo participativo, los intereses recibidos no van a una base especial, sino que forman parte del resultado contable ordinario.
- Tipo impositivo: Los intereses se integran en la base imponible general y tributan al tipo de gravamen de la sociedad (generalmente el 25%, o el 15% para entidades de nueva creación en su primer ejercicio con beneficios y el siguiente).
- Contabilidad: Los intereses se registran como ingresos financieros (Grupo 76 de ingresos).
- Retenciones: También sufrirá una retención del 19% sobre los intereses cobrados, que la sociedad inversora restará de su cuota final del Impuesto sobre Sociedades.
- Exención por doble imposición: A diferencia de los dividendos, los intereses de préstamos participativos no suelen disfrutar de la exención del 95% (art. 21 LIS), ya que fiscalmente se consideran intereses y no dividendos, aunque el préstamo compute como patrimonio neto a efectos mercantiles.
- Para la EMPRESA QUE RECIBE EL DINERO (La Prestataria)
Independientemente de quién sea el prestamista, para la empresa que recibe la inversión el tratamiento es el siguiente:
- Deducibilidad de los intereses: Los intereses (fijo y variable) son gastos deducibles en el Impuesto sobre Sociedades. Esta es la gran ventaja frente a una ampliación de capital (donde los dividendos no son deducibles).
- Límite a la deducibilidad: Se aplica el límite general del artículo 16 de la Ley del IS: los gastos financieros netos son deducibles hasta el 30% del beneficio operativo (EBITDA) del ejercicio o hasta el mínimo de 1 millón de euros.
- Obligación de retener: La empresa prestataria es la responsable de retener el 19% de los intereses y de ingresarlo en Hacienda mediante el Modelo 123.
- Nota crítica: Operaciones Vinculadas
Si el prestamista (ya sea persona física o empresa) es socio (con más del 5%) o administrador de la empresa que recibe el dinero, se aplica el artículo 18 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades:
- Valor de mercado: El interés pactado debe ser similar al que acordarían terceros independientes. Si el interés variable es desproporcionadamente alto, Hacienda podría considerar que es un «reparto de beneficios encubierto» y denegar la deducibilidad del gasto.
Documentación: Si se superan ciertos umbrales de cuantía, la operación debe estar documentada en el «Master File» o «Local File» de operaciones vinculadas.
¿En qué se diferencia este Club de un Fondo de Inversión o del Crowdfunding?
La principal diferencia es la exclusividad y el control:
- Frente a un Fondo: En el Club inviertes en un activo concreto que conoces desde el primer día, sin las altas comisiones de gestión de las grandes instituciones.
- Frente al Crowdfunding: No eres un número más en una plataforma masiva. Aquí la relación es directa, el grupo de inversores es reducido y los costes de intermediación son mínimos, lo que permite optimizar la rentabilidad final.
¿Quién custodia el dinero durante la operación?
El capital tiene un carácter finalista y está vinculado a un activo real. Una vez formalizada la inversión, el dinero se destina íntegramente a la compra y desarrollo del inmueble. Por tanto, tu inversión está «custodiada» por el propio activo (el ladrillo), permaneciendo inmovilizada en forma de patrimonio hasta que se completa el ciclo del proyecto.
¿Cuándo recupero mi capital y los beneficios?
La devolución del capital y el pago de los intereses se realizan al cierre de la operación. Esto sucede cuando el activo inmobiliario se vende a un tercero o se entregan las viviendas a los compradores finales. En ese momento, la sociedad recupera la liquidez y procede a liquidar el préstamo a los inversores según el orden de prelación establecido.
¿Puedo recuperar mi dinero antes de que finalice el proyecto?
Debido a la naturaleza del préstamo participativo y a que el capital está invertido en un activo físico, la liquidez no es inmediata. Legalmente, la amortización anticipada de estos préstamos suele requerir una ampliación de capital equivalente en la sociedad para proteger la solvencia del proyecto. No obstante, siempre existe la posibilidad de ceder tu posición contractual a otro inversor interesado, previa comunicación al Club.
¿Qué riesgos asumo al invertir?
Como en toda inversión inmobiliaria, los riesgos están ligados a la evolución del mercado y a los plazos de ejecución del proyecto. Sin embargo, al ser un préstamo participativo, tu derecho de cobro se sitúa por delante de los socios de la empresa en caso de liquidación, y tu inversión cuenta con el respaldo de un activo tangible que mantiene un valor intrínseco.
La participación en este Club de Inversores se realiza a través de contratos privados de préstamo participativo. Esta web no constituye una plataforma de financiación participativa regulada por la Ley 5/2015 ni una oferta pública de valores. La información aquí contenida es de carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero. Se recomienda a los inversores consultar con sus propios asesores legales y fiscales antes de realizar cualquier inversión.
– SOLICITAR ADMISIÓN
Forma parte de este club exclusivo de inversores
Cuéntanos tu perfil y nos ponemos en contacto en menos de 48 horas. La entrevista es gratuita y sin compromiso: queremos asegurarnos de que Club 12 encaja con tus objetivos antes de que tú lo decidas. Si no es el momento o el perfil no encaja, te lo diremos con honestidad.
- Entrevista telefónica
- Datos tratados conforme al RGPD
- Sin compromiso de inversión